【W的視点】〝訳アリ物件〟特集47。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
先日、相続関係のある映画を見に行ってきました。その映画では亡き母（被相続人）の戸建てを長女・次女・次男3人の子供と、先に亡くなってしまった長男の妻の間で誰がどのように相続するのかといった不動産色の濃い内容となっておりました。
映画を通じて、自身は普段当たり前におこなっている事が、不動産従事者ではない方々には難しく感じたりする事を実感したと共に、相続関係のパートナーとしての存在の重要性を改めて実感する事となりました。
映画の中でもおっしゃっていましたが、普通の家庭でも問題は生じます。今回のコラムでは〝相続〟が〝争続〟となってしまう中身を簡単に説明して参ります。
〝訳アリ物件特集47〟：相続で揉めやすい物件について
▽財産の大部分を占める自宅
＜事例＞
父親が亡くなり、相続人は長男と長女の２人。母親はすでに亡くなっていました。主な遺産は、評価額を4,000万円とした自宅と、預貯金200万円です。長男は「実家を残したい」と希望していますが、長女は「公平に分けたい」と考えています。
＜なぜ揉めやすいのか＞
遺産の大部分が自宅なので、現金だけでは均等に分けられません。単純に遺産を合計すると4,200万円で、２人の取り分をそれぞれ半分とする場合、目安は各2,100万円です。長男が自宅、長女が預貯金200万円を取得するなら、長男が長女に1,900万円を支払うと、各2,100万円になります。しかし、長男に支払う資金がなければ、この方法は実行できません。また、そもそも自宅をいくらと評価するかでも意見が分かれます。
＜対応の考え方＞
長男が自宅を取得し、長女に金銭を支払う代償分割
自宅を売却し、費用を差し引いた残額を分ける換価分割
ほかに財産があれば、それも含めて調整する
▽相続人や家族が住み続けている自宅
＜事例＞
母親が亡くなり、相続人は兄と妹の２人。兄は母親と同居して介護をしており、現在も実家に住んでいます。兄は「介護もしてきたし、住み続けたい」と希望。一方、妹は「自宅を売って分けたい」と考えています。
＜なぜ揉めやすいのか＞
兄にとっては生活の場であり、妹にとっては相続財産です。両者の希望が異なるうえ、次のような点が重なります。
兄の介護を、財産の分け方にどう反映するか
兄が支払った修繕費をどう扱うか
兄が住み続ける間の費用を誰が負担するか
兄が自宅を取得する場合、妹への代償金を支払えるか
なお、介護をしていたことが、直ちに相続分の上乗せにつながるとは限りません。寄与分が問題になる場合は、介護の内容や期間などの確認が必要です。
＜対応の考え方＞
介護や修繕の記録・領収書を整理し、兄が単独取得する案と、売却する案の両方を比較します。住み続ける期間を設ける場合は、期限や費用負担も曖昧にせず合意内容を整理することが重要です。
▽共有名義になっている土地・建物
＜事例＞
兄弟３人が相続した実家を、ひとまず３分の１ずつの共有名義にしました。数年後、長男は空き家のままでは負担が大きいため売却したいと考えます。しかし、次男は思い出のある実家を残したく、長女は管理費や固定資産税をこれ以上負担したくありません。
＜なぜ揉めやすいのか＞
相続時には共有で合意できても、その後の事情や考えが変わることがあります。特に、物件全体を売却するには共有者全員の協力が必要になるため、１人でも反対すると進めにくくなります。また、修繕や草刈り、税金などを誰が負担するかも問題になりがちです。
＜対応の考え方＞
共有にする前に、次の点まで話し合っておきます。
管理する人と、費用の負担割合
売却を検討する時期
共有者の一人が持分を手放したい場合の相談方法
将来、共有者に相続が発生した場合の対応
▽名義変更が長年されていない物件
＜事例＞
祖父が亡くなった後、祖父名義の土地の相続登記をしないまま、長男がその土地を使い続けていました。その後、長男も亡くなり孫の代になって売却を検討。調べてみると、祖父のほかの子もすでに亡くなっており、その子どもたちも相続関係者に含まれる可能性が分かりました。
＜なぜ揉めやすいのか＞
相続が重なると、関係者が増え、連絡や話し合いが難しくなります。また土地を長年使っていた家族は「自分たちが引き継いだつもり」でもほかの相続人はその認識を持っていないかもしれません。誰が土地を取得するか、過去の管理費をどう扱うかが問題になります。
<対応の考え方>
登記情報を確認し、戸籍などを集めて相続関係を整理します。相続人が多い場合や、相続が何代にもわたる場合は、司法書士などに早めに相談するとよいでしょう。なお、相続登記は義務化されています。2024年４月１日より前に相続による取得を知っていた未登記の物件は、原則として2027年３月31日までに申請が必要です。遺産分割がまとまらない場合には、相続人申告登記を検討できます。
▽空き家や売りにくい土地
＜事例＞
兄弟２人が、地方にある古い空き家を相続しました。２人とも遠方に住んでおり今後使う予定はありません。不動産会社に相談したところ査定の一例は900万円でした。ただし解体に150万円、測量・片付けなどに100万円程度かかる可能性があると言われました。
＜なぜ揉めやすいのか>
この例では、想定どおりの価格で売れて費用も予定どおりなら、単純計算の残額は650万円です。税金やそのほかの費用は別としても、「900万円の財産を相続した」という印象と、実際に分けられる金額に差が出ます。また、売却前には次のような課題が見つかることもあります。
敷地の境界がはっきりしていない
道路との関係で、建て替えや利用に制約がある
建物や庭木の管理が必要
荷物の撤去や解体にまとまった費用がかかる
このため、「誰が費用を立て替えるか」「安くても早く売るか」で揉めやすくなります。
<対応の考え方>
査定額だけでなく、売却までに必要な費用と、最終的な手取りの見込みを確認します。解体せずに売れる可能性も含めて比較し、境界や接道状況は早めに調査します。
▽借地・底地や賃貸中の物件
<事例①：土地を他人に貸している>
父親が土地を所有し、第三者に貸していました。その土地には、借りている人が所有する建物が建っています。相続人の長男は「土地を売ればまとまったお金になる」と考えますが、長女は「借りている人がいるので、自由に使える土地と同じようには売れないのでは」と考えています。
<なぜ揉めやすいのか>
土地の所有者が変わっても、土地を借りている人との権利関係を確認する必要があります。土地を自由に使える状態と比べて、利用や売却の条件が異なるため、評価について意見が分かれやすくなります。
<対応の考え方>
土地賃貸借契約書、地代、契約期間、更新状況などを確認します。契約内容や実際の利用状況によって対応が異なるため、借地・底地に詳しい専門家に相談するのが適切です。
<事例②：アパートを相続する>
母親が所有していたアパートを、姉妹２人が相続しました。姉は家賃収入があるので保有したい一方、妹は築年数が古く、今後の大規模修繕が心配なので売却したいと考えています。
<なぜ揉めやすいのか>
家賃が入っていても、その全額が利益になるわけではありません。修繕費、管理費、固定資産税、空室、借入金の返済などを考慮する必要がありますまた相続人間で「収益を生む財産」と見るか、「将来の費用負担が大きい財産」と見るかで評価が変わります。
＜対応の考え方＞
賃貸借契約書、入居・空室状況、収支資料、修繕履歴、借入金の残高などを確認し、保有と売却の両方を比較します。借入金がある場合は、相続人同士の合意だけでなく、金融機関との確認も必要です。
以上が相続で揉めやすい物件特集です。実は先日観に行った映画の中でも上記記載のような内容が多く出ておりました。相続はいつかの話と先延ばしせず、早い段階から遺言等進める事をおススメ致します。話しはかわりますが、本日の日経は横浜駅に本社を置く神奈川県を代表する会社についてです。下記記事をチョイス致します。
2026年11月6日（金）35面 神奈川・首都圏経済【相鉄HD、純利益13%増加 4～9月、不動産業が寄与】
相鉄ホールディングス（HD）が5日に発表した2026年4〜9月期連結決算は、純利益が前年同期比13%増の143億円だった。不動産業におけるファンドへの物件売却や、分譲戸数の増加が寄与した。売上高に相当する営業収益は8%増の1566億円、営業利益は23%増の232億円だった。セグメント別にみると、不動産業の営業収益は31%増の401億円、営業利益は85%増の114億円だった。利便性の高い駅や駅に近い物件の分譲販売が好調だった。一方で、駅から遠い地域で販売がふるわず戸数計画は未達だった。運輸業の営業収益は3%増の232億円、営業利益は1%減の36億円と増収減益。輸送人員は2%増の1億1754万人と東急やJRに直通する相鉄新横浜線、既存線ともに増加した。費用として人件費や相鉄新横浜線にかかる施設使用料が増加した。ホテル業の営業収益は2%増の364億円、営業利益が8%減の73億円と増収減益だった。海外の宿泊特化型ホテルが好調だった一方で、ホテル出店の見送りがあった。27年3月期の連結営業利益は前期比3%減の375億円と、従来予想から5億円上方修正した。一方で純利益は、前期比14%減の214億円と従来予想から7億円下方修正した。スーパーマーケットの「ローゼン品川南大井店」の閉店にかかる費用を新たに特別損失に計上した。年間配当は70円を据え置く方針だ。
以上の記事にて〝利便性の高い駅や駅に近い物件の分譲販売が好調〟そして〝駅から遠い地域で販売がふるわず戸数計画は未達〟とあります。駅から近い物件とはどんな物件なのでしょうか？そして駅から遠い物件とは？次回のコラムにて具体的な事例をまじえて説明して参ります。そしてそれらの物件の〝リースバック〟や〝任意売却〟との繋がりも説明して参ります。
55回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
買取案件ならジェイワンホームズ
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不動産取引で幸せを感じる方が少しでも増えますように
