【W的視点】〝訳アリ物件〟特集49。
こんにちは。
センチュリー21ジェイワンホームズWと申します。
本日、中古戸建の売買契約をする機会がありました。買主も中古戸建をメインとしている不動産業者でした為、双方その物件に対しての価値を十分に理解した上での取引となりました。海外では中古戸建の評価は高く、私自身は年輪のようにどんどん味が出てくる中古戸建の文化がとても好きです。実際、アメリカでは取引自体も多く、全米リアルター協会によると2026年10月の既存住宅販売は季節調整済みの年率換算で約375万戸だったようです。このうちsingle-family homes（1つの世帯が1棟の建物と敷地全体の所有権を持つ独立した一戸建て住宅）は約341万戸です。言い換えると中古住宅全体：約375万戸、うち中古single-family homes：約341万戸、中古マンション・協同組合住宅：約34万戸といった状態であり、中古住宅全体に占めるsingle-family homesの割合は約90.9%です。
こちらが日本の場合ですと同年同月である2026年10月、レインズに成約報告があった中古住宅の件数としては下記のようなデータがあります。中古住宅全体：12,002件、中古戸建：5307件、中古マンション：6,695件、つまり中古住宅全体に占める中古戸建の割合は約44.2%、件数は対米比で0.35%程です（あくまでもレインズ内のデータだけですので、本来はもっと件数があるかと思います）。日本は中古戸建市場がまだ未知の可能性があるのではと感じる今日この頃です。
〝訳アリ物件特集49〟：中古住宅における駅から近い物件とは？そして駅から遠い物件とは？
前回のコラムで新築戸建ての徒歩10分と徒歩20分の比較を致しました。そんな中、日経にて下記のような記事が載っておりました。
2026年11月10日（火）5面 経済・政策【中古住宅「手入れ」評価 国交省、流通促進へ新制度】
国土交通省は住宅の「手入れ」の状況を中古市場で適切に評価する仕組みをつくる。定期点検や修繕が行き届いていれば、火災保険やローンの契約などで優遇が受けられるように検討する。住宅市場は新築の価格の高騰が続いている。手ごろで高品質な中古の流通を後押しする新たな制度を探る。住宅の維持管理の履歴を残し、取引の際に買い手や不動産事業者、金融機関が確認できるようにする。優良物件には保険や住宅ローンなどの契約に一定のインセンティブを設ける。国交省のよると三大都市圏の新築分譲戸建て平均価格は25年度に5099万円と、16年度から3割上昇した。新築分譲マンションは6443万円で4割あがった。中古マンションの販売戸数は25年に17.7万戸に達した。市場全体に占める割合は66.3%と、10年間で12ポイント上がった。戸建ても中古の流通割合は35.8%と、10年間で9ポイント上昇した。これまで中古住宅は価値が価格に反映されにくかった。築年数がたつほど価値が減る前程で計算する習慣もある。築20年を超えた木造住宅は建物としての資産価値はほぼゼロとみなしてきた。国交省によると、24年までの住宅投資の累計額が1596兆円に達するのに対し、資産額は527兆円にとどまる。手入れした状態の良い住宅でも築年数次第で低い価格となり、金融機関から融資を受けにくくなる場合がある。
上記記事を踏まえ、中古戸建の価値とは実際どのようなものなのか。そして駅からの距離との関係はどうであるのか。先日の新築戸建てにてピックアップしました物件をもとに、中古戸建と比較をして参ります。
＜東京23区＞
〝新築〟
板橋区大谷口北町 10分 66.21㎡ 8480万円
板橋区東新町1丁目 20分 54.92㎡ 7480万円
板橋区大谷口北町 20分 56.78㎡ 7480万円
〝中古〟
板橋区栄町 9分 60.94㎡ 7,680万円 2012年7月
板橋区小茂根2丁目 19分 60.38㎡ 6,580万円 2016年12月
＜横浜市＞
〝新築〟
港南区港南1丁目 10分 81.61㎡ 5088.3万円
南区大岡4丁目 10分 81.11㎡ 5495万円
南区大岡3丁目 20分 86.55㎡ 4990万円
港南区大久保3丁目 20分 67.27㎡ 4530万円
〝中古〟
港南区港南1丁目 10分 79.36㎡ 3,880万円 2001年8月
六ツ川2丁目 18分 67.00㎡ 2250万円 2007年8月
＜川崎市＞
〝新築〟
高津区新作5丁目 10分 61.27㎡ 6480万円
高津区下作延4丁目 10分 59.54㎡ 7980万円
高津区子母口 20分 60.11㎡ 5980万円
高津区上作延5丁目 20分 57.9㎡ 5980万円
〝中古〟
高津区千年新町 9分 66.1㎡ 5980万円 1999年2月
高津区千年 20分 82.98㎡ 3280万円 1996年11月
＜相模原市＞
〝新築〟
南区相模大野2丁目 10分 81.16㎡ 6780万円
南区東林間8丁目 10分 99.96㎡ 5999万円
南区上鶴間本町7丁目 20分 96.31㎡ 5390万円
南区相南2丁目 20分 99.4㎡ 5290万円
〝中古〟
上鶴間本町6丁目 10分 90.7㎡ 4480万円 2004年2月
相南3丁目 16分 99.61㎡ 4130万円 2016年8月
＜千葉市＞
〝新築〟
花見川区柏井1丁目 13分 95.18㎡ 3990万円
中央区院内1丁目 10分 54.80㎡ 5680万円
花見川区作新台2丁目 20分 92.70㎡ 3190万円
中央区旭町 20分 99.88㎡ 4199万円
〝中古〟
花見川区検見川町3丁目 11分 79.12㎡ 3280万円 2012年9月
花見川区南花園1丁目 18分 99.56㎡ 3480万円 2010年3月
＜さいたま市＞
〝新築〟
浦和区神明1丁目 10分 74.56㎡ 6480万円
南区根岸1丁目 10分 78.26㎡ 6999万円
南区辻1丁目 20分 67㎡ 5299万円
南区太田窪5丁目 20分 84.19㎡ 5999万円
〝中古〟
南区文蔵3丁目 11分 86.38㎡ 4580万円 2012年10月
南区辻3丁目 20分 70.86㎡ 3980万円 2008年11月
各地域にて価格差がありますが総じて見ると駅徒歩10分よりも20分の方が下がり幅が大きいような傾向にあります。ただしあくまでも無細工にデータを抽出して比較したものですので、検索方法や地域によっては違う傾向が出る可能性があります。そして前回もお伝えしましたが〝リースバック〟や〝任意売却〟のご査定の時もこの駅距離はとても重要です。
57回目のブログ、いかがでしたでしょうか？
このような形で日々、情報発信をおこなっていきたく存じます。
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